RK Lectio on Nostr: GM #siamstr #plebchain ...

GM #siamstr #plebchain

วันนี้มาเล่าเรื่องอสังหา ในครอบครัวผมให้ฟังครับ

จุดเริ่มต้นในการเข้าสู่วงการของผมมันอาจจะดูฟังประหลาดๆ แต่ก็อยากเอามาเล่าให้ฟังครับ

quoting
naddr1qq…rfdh

27 มกราคม 2017 เป็นวันเกิดลูกชายของผม และเป็นวันที่ครอบครัวของผมย้ายเข้ามาอาศัยบ้านหลังแรกที่ซื้อ เพื่อลงหลักปักฐานที่จังหวัดนนทบุรี บ้านหลังนี้เป็น “หนี้ธนาคาร” ก้อนแรกในชีวิตของผม ถ้าผมไม่คิดมาก ลำพังรายได้จากงานประจำของผมก็เพียงพอกับการผ่อนธนาคารและได้บ้านเป็นของตัวเอง เพียงแต่ต้องใช้ระยะเวลาประมาณ 20 ปี ผมมีความคิดไม่อยากเป็นหนี้นานขนาดนั้น เลยมองหาโอกาสในการสร้างรายได้ทางอื่นๆนอกจากงานประจำ เหตุการณ์นี้เป็นจุดเริ่มต้นของผมในการศึกษาหาความรู้ใหม่ๆเรื่องการเงินครับ

“เป็นหนี้(บ้าน) ทำให้มีไฟในการหารายได้เพิ่มนั่นเอง”

ผมมีโอกาสได้ศึกษาวิชาการลงทุนในตลาดหุ้น , การเทรดเก็งกำไรสินค้าต่างๆของต่างประเทศ , กองทุนรวม + ตราสารหนี้ รวมถึงบิตคอยน์และเหรียญคริปโตอื่นๆ ใช้เวลาหลายปีกว่าจะเข้าใจและอยู่รอดได้ แต่ก็ยังไม่ประสบความสำเร็จตามเป้าหมาย

ในช่วงปีนั้นเป็นช่วงเวลาที่มีการสร้างคอนโดตามแนวรถไฟฟ้า BTS บริเวณพญาไท สุขุมวิทย์จำนวนมาก มีการซื้อขายกันอย่างคึกคักทำให้หลายๆคนประสบความสำเร็จในการลงทุนอสังหา ขณะเดียวกันรถไฟฟ้าสายสีม่วงในจังหวัดนนทบุรีได้เปิดใช้เป็นทางการ เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าสายแรกที่เชื่อมจังหวัดนนทบุรีเข้ากับกรุงเทพ มีคอนโดสร้างใหม่ตลอดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงเป็นจำนวนมาก ดึงดูดนักลงทุนในแวดวงอสังหาอยู่ไม่น้อย

“รีบซื้อคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงจังหวัดนนทบุรี จะได้สำเร็จเหมือนการครอบครองคอนโดตามแนว BTS ในกรุงเทพ ” หรือ “ซื้อคอนโดจังหวัดนนทบุรี ใกล้แหล่งงาน เดินทางเข้าออกตัวเมืองสะดวก รวดเร็ว”

แต่ความจริงจังหวัดนนทบุรี มีระบบขนส่งสาธารณะที่ครอบคลุมมากเพียงพออยู่แล้ว ได้แก่

รถเมล์รถประจำทาง รถสองแถว พี่วินมอเตอร์ไซค์ เรือด่วนแม่น้ำเจ้าพระยา

การขนส่งสาธารณะในจังหวัดนนทบุรี ครอบคลุม สะดวกสบาย ดีอยู่แล้ว

การเดินทางภายในตัวนนทบุรีก็ดี การเดินทางไป-กลับกรุงเทพก็ดี มันไม่ได้ยากขนาดนั้น ค่าเดินทางก็ถูกกว่าการขึ้นรถไฟฟ้ามากอยู่ ผมได้แต่คิดว่าคอนโดที่สร้างใหม่เหล่านี้มันจำเป็นจริงๆหรือเปล่า จะมีความต้องการในการซื้อ (demand) มากตามการคาดการณ์จริงหรือเปล่า เป็นการลงทุนที่คุ้มค่าจริงหรือเปล่า ในวันนี้ที่ผมกำลังเขียนบทความคือเดือนสิงหาคมปี 2024 ผมคิดว่าใครที่ติดตามข่าวสารการลงทุนและแวดวงอสังหาริมทรัพย์ก็คงจะทราบดีว่าความจริงเป็นยังไง

---

มุมมองของผมต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

จากที่ผมศึกษาด้วยตัวเอง การลงทุนอสังหาฯ สามารถแบ่งได้หลักๆ 2 แบบคือ

ซื้อขายเก็งกำไร (Flip) ตรงตัวเลยครับ เป็นการเก็งกำไรมูลค่าในอนาคต ซื้อวันนี้ขายวันหน้า เพื่อหวังกำไรส่วนต่าง (capital gain)

ซื้อและถือระยะยาว (Hold) เป็นการซื้อแล้วถือเก็บไว้ แล้วทำให้มันสร้างค่าเช่ารายเดือนเป็นกระแสเงินสด

สาย hold เป็นการลงทุนที่ปลอดภัยกว่า ผลตอบแทนไม่ได้โลดโผน ไม่ได้ตื่นเต้นมาก แต่มันมีข้อดีคือสามารถสร้างผลตอบแทนนิ่งๆได้ในทุกสภาวะเศรษฐกิจ ที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่มนุษย์ต้องมี ยกเว้นเสียแต่ว่ามนุษย์จะย้ายไปอาศัยอยู่ในถ้ำหรือบนต้นไม้ อันนั้นอีกเรื่องนึง

แต่อุปสรรคที่สำคัญของการเข้ามาสู่วงการอสังหาที่หลายๆคนทราบกันดีก็คือต้องมีทุนที่มากพอ เริ่มต้นหลักล้านในครอบครองคอนโดซักห้องนึง ถ้าหากว่าไม่ได้มีเงินสดมากพอก็ต้องยอมเป็นหนี้ธนาคารในการกู้ ตอนนั้นเองสถานการณ์ครอบครัวของผมยังไม่ได้วางแผนเผื่อการเอาตัวเข้าไปในวงการนี้ ผมเข้าใจดีว่ามันเป็นลงทุนที่น่าสนใจ เพียงแต่ “มันยังไม่ใช่สำหรับเรา ในตอนนั้น”

แต่ทำความเข้าใจก่อนนะครับ คำว่าอสังหาริมทรัพย์ มันไม่ได้หมายถึงคอนโดอย่างเดียว มันยังมีอย่างอื่นอีกได้แก่

อาคารชุด (คอนโด) - ตึกแถว - ทาวโฮม - บ้านเดี่ยว - อาคารพานิชย์ - ที่ดิน - โกดังสินค้า - อพาร์ตเม้นท์ ห้องเช่า - โรงแรม - รีสอร์ท

อสังหาริมทรัพย์ = ทรัพย์สินที่เดินไปไหนไม่ได้ เอาติดตัวไปด้วยไม่ได้

---

วิกฤตครอบครัว และ การได้เป็นเจ้าของคอนโดห้องแรก

จากที่ผมเกริ่นไว้ตอนแรก “เป็นหนี้(บ้าน) ทำให้มีไฟในการหารายได้เพิ่ม” มันเกิดดาบสองคมที่หันมาฆ่าผมเอง ผมเก็งกำไรในตลาด futures แล้วพอร์ตระเบิด มูลค่าความเสียหายประมาณ 1,500,000 บาทครับ

มันเกิดจาก “กับดักของเทรดเดอร์หน้าใหม่” ที่คิดว่าตัวเองเข้าใจการเทรดแล้ว อ่านตลาดออกแล้ว นั่นเองครับ มาลองดูนะครับว่ามันเหมือนกระสบการณ์ของเพื่อนๆมั้ย

เรียนการเทรดเอง คิดว่าเข้าใจแล้ว แล้วก็ไปไม่รอด

ผมศึกษาจาก Youtube ครับ ดูคลิปไป 3–4 คลิป ก็เข้าใจว่า “ตัวเองเข้าใจแล้ว” ง่ายแค่นี้เอง แต่พอไปเทรดเอง เจอของจริงหน้างาน กลับขาดทุน

ตามหาระบบเทพในการเทรด

ไปหาตามเวบบอร์ดทั้งไทย ทั้งของต่างชาติ ทั้งระบบฟรีและเสียตังค์ ไปลองมาหมดครับ แล้วก็ขาดทุน

ไปซื้อคอร์สเรียน

ทั้งเรียนออนไลน์และเรียนตัวต่อตัวกับครูผู้เชี่ยวชาญในวิธีการของเขา ผมไปเรียนคอร์สตัวต่อตัวกับครูสองท่าน ปัจจุบันนี้ครูทั้งสองท่านทำกำไรได้สม่ำเสมอจนลาออกจากงานประจำมาเลี้ยงชีพเลี้ยงครอบครัว ส่งลูกเรียนโรงเรียนนานาชาติได้จากรายได้จากการเทรด มันฟังดูยิ่งใหญ่และน่าชื่นชมมาก แต่ด้วยวิธีการเทรดและเงื่อนไขทางด้านเวลาของผม ทำให้ไม่สามารถทำเหมือนครู่ทั้งสองท่านได้ ก็ขาดทุนครับ แต่ขาดทุนไม่มาก เพราะเป็นการเทรดที่ทำตามระบบ

จ้างโปรแกรมเมอร์เขียนบอทเทรด แต่ไม่รอบคอบ

ความรู้ที่ผมได้จากครูท่านแรก มันคือการสร้างระบบเทรดและทดสอบย้อนหลังด้วยตัวเอง (systematic and back test) เป็นการเทรดที่มีเงื่อนไขการเข้าและออกออเดอร์ชัดเจน แต่ว่ามันต้องเฝ้าจอใน timeframe 15 นาที มันทำให้ชีวิตผมไม่อันเป็นทำอะไรครับ เวลาไปเดินห้างซื้อของกับครอบครัว พอมีเสียง alert เตือนว่าถึงจุดเฝ้าระวังในการเปิดออเดอร์ ผมต้องขอเวลาครอบครัว หาที่นั่งแปปนึงแล้วบริหารจัดการการเทรด บางครั้ง alert ดังตอนกำลังขับรถ ผมก็ต้องเอามือข้างนึงมาจัดการการเทรด โชคดีที่เป็นช่วงรถติดแถวๆปิ่นเกล้า เลยรอดจากอุบัติเหตุ ผมมองว่ามันไม่เวิคละ เลยว่าจ้างฟรีแลนซ์จาก “fastwork” ของคุณ “ซีเค เจิง”ในการ code บอทเทรดให้ครับ มันทำงานได้ดีมาก แต่พี่ฟรีแลนซ์ท่านนั้นก็เตือนผมด้วยความหวังดีว่า

“อย่าพึ่ง” เอาไปลองกับบัญชีจริงนะ ไปลองในเดโม่ก่อน เอาให้แน่ใจก่อน เพราะเงื่อนไขการเทรดระบบของผมมันสุดยอดแห่งความซับซ้อนเลย

พี่เขากลัวว่าจะเขียนโค้ดผิดซักที่นึง ผมก็ลองบอทในบัญชีเดโม่อยู่ 1–2 สัปดาห์แล้วเห็นว่ามันใช้ได้ ก็เลยเอามาเปิดในบัญชีจริงครับ นี่คือข้อผิดพลาดอย่างนึงของผมก็คือ ในช่วงเวลาที่ทดสอบกับบัญชีเดโม่ มันชนะตลอด ไม่มีช่วงแพ้

อธิบายแบบนี้ครับ ระบบเทรดของผมเป็นการเทรดแบบ grid ระยะในการวิ่งของราคาที่จะปิดออเดอร์ไม่ว่าจะเป็น take profit หรือ stop loss มันแคบมาก มันเทรดไปประมาณ 10 ครั้ง มันจะแพ้ 1–2 ครั้ง แต่เวลาแพ้ครั้งนึงมูลค่าความเสียหายคือ ขาดทุน 15%

ไม่มีอะไรได้มาฟรีๆครับ ระบบเทรดที่อัตราชนะสูงถึง 90–95% เวลาเจอ 5–10% ที่เป็นการแพ้ แพ้ทีนึงจุก ครูผมเรียกว่า “inverted martingale” แต่มันแก้ด้วยการ money management ดีๆ

วันที่เกิดเรื่องผ่านไป 3 เดือนหลังจากเริ่มให้บิททำงานเทรดบนบัญชีจริง แล้วเจอวันที่มันแพ้พอดี วันนั้นบอทมันไม่ได้ stop loss แต่ปล่อยให้การขาดทุนไหลยาวไปเรื่อยๆ พอผมมาดูพบว่าพอร์ตมูลค่าเกือบๆหนึ่งล้านบาท ขาดทุนอยู่ 50–60% ผมเลยโทรปรึกษาพี่ที่เขียนบอทให้ ปรากฏว่ามันมีโค้ดที่ผิดพลาดในคำสั่ง stop loss ครับ สุดท้ายพอร์ตก็เสียหายหนัก

เอาเงินไปลงในเวบพนัน

ในเมื่อการเทรดเองมันยาก ไปลองหาช่องทางลัดก็แล้วกัน ชนิดที่ว่ารีบเข้ารีบออก ลุกช้าจ่ายรอบวง ผลลัพธ์คือขาดทุนครับ

เหตุการณ์ทั้งหมดนี้เกิดขึ้นในปี 2017–2018

ผลที่ตามมาก็คือบ้านแตก ภรรยาผมโมโหที่ผมทำอะไรไม่บอกและโมโหที่ผมแบกรับทุกอย่างไว้คนเดียวไม่ให้เขาเข้ามาช่วย ไม่ได้โกรธที่เทรดขาดทุน ภรรยาผมบอกว่าหากอยู่บ้านเดียวกันต่อไปมีความเป็นไปได้มากที่เขาจะขอหย่ากับผม (ก็เขาเคืองผมมาก) มีช่วงนึงที่เขาพาลูกไปเที่ยวไปค้างที่ต่างจังหวัด ตัดขาดการติดต่อกับผม เพื่อพักสมองพักความคิด จนสุดท้ายก็กลับมาคุยกัน แต่แก้วที่มันร้าวไปแล้วการคุยมันไม่ได้ราบรื่นหรอกครับ ภรรยาผมให้แยกกันอยู่คนละบ้าน ผมยอมรับข้อเสนอนี้ด้วยเหตุผลว่าให้สองแม่ลูกอยู่เป็นหลักแหล่งที่บ้าน ให้ทั้งคู่มีความปลอดภัย ส่วนผมออกไปตะลอนๆคนเดียวได้ไม่เป็นไร เพราะผมก่อเรื่องไว้ ก้มหน้าก้มตายอมรับผิดในสิ่งที่ตัวเองทำไป มันดีแล้ว

แต่ก็แปลกนะครับ กลายเป็นว่าสองคนสามีภรรยานั่งดูกันว่าจะหาห้องเช่าให้ผมอยู่ใกล้ๆที่ทำงาน มันจะได้ไม่ต้องเหนื่อยกับการเดินทางมาก พอจะรู้ราคาค่าเช่าบ้างแล้ว แต่ก็พบว่าบริเวณใกล้เคียงก็มีคอนโดที่พึ่งสร้างเสร็จ ราคาเช่าก็ไม่ได้ต่างจากห้องเช่ามาก เลยพากันเข้าไปดูครับ

“ตั้งใจว่าจะไปหาห้องคอนโดเช่า แต่ดันได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดซะเอง”

คอนโดหลังนี้คือโครงการ Zeen condo อยู่ซอยงามวงศ์วาน 31 ห้องที่ผมได้ครอบครองเป็นห้องชั้น 6 ห้องริมที่หันหลังเข้าซอยชุมชนดั้งเดิม ไม่มีตึกสูงบังวิว ลมพัดเข้าทั้งวัน เงียบ ขนาด 28.xx ตารางเมตร เป็นห้องที่หลุดมาจากผู้ยื่นกู้ซื้อ 2 ท่านก่อนหน้านี้

ส่วนกระบวนการการคิดการตัดสินใจ กู้เพิ่มภาระหนี้ ตอนนั้นผมและภรรยาคิดอะไรอยู่ เดี๋ยวมาเล่าให้ฟังต่อตอนต่อไปนะครับ