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房地产接近全放开后,会迎来房价大幅回升吗?我的看法,不会。因为:
第一,目前并不存在全面放开,没有放开的一线城市,其实反而是政策效应最强的;
第二,顶层意志与“涨价去库存”时已经完全不一样了,现在不是要拔高,只是对太难看和太急速的下跌试图托底;
第三,房产的大众预期已经彻底发生了扭转,没有全面大幅反弹甚至泡沫,这种预期将再也难以建立;
第四,政策放开会释放一部分急切需要的需求,可能带来一些优质地区房产的小反弹。但从总体需求面来看,购买力的缺乏,以及依然远远谈不上便宜的房价,才是主要矛盾。要么房价到位,要么购买力明显回升,否则这一轮的出清可能还需要较长时间。
第五,房地产的托底是必要的,而且可能出台得已经晚了些,这对经济预期的企稳是一个必要的力量,房地产市场不再大幅下滑对于经济,对于证券市场的信心,都是一个十分重要的要素。
第六,也是最重要的一点:一个国家乘着人口、城镇化和房地产商品化红利的历史机遇,只有一次。中国全国性、大面积房地产高速发展和上升期,已经完成。后面的超级城市核心才有未来的再次上涨(经济资源和人口资源的二次集中趋势),才有再次回到成长估值的可能性,全国范围的房价只能按照租售比一个视角去估值了。
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